DENÚNCIA PELO SENHORIO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO DE DURAÇÃO INDETERMINADA

Autor

Mariana Martins

Departamento Relacionado

Direito Imobiliário

Publicação

JORNAL “VIDA ECONÓMICA” DE 16.01.2015

Celebrei um contrato de arrendamento para habitação há 20 anos com um inquilino por tempo indeterminado, de uma casa de que sou proprietário, situada na freguesia vizinha à minha habitação, em Mindelo. Atualmente, o meu filho irá constituir família e ainda não tem habitação própria. Gostava de lhe dar a casa arrendada. Posso cessar o contrato celebrado? Se puder, o que devo fazer?

O Código dos Contratos Públicos admite o recurso ao leilão electrónico, no âmbito dos contratos de locação de bens móveis ou de contratos de aquisição de serviços. Conforme se afirma no art.º 140.º, n.º 1, do Código dos Contratos Públicos, o leilão electrónico consiste «[…] num processo interactivo baseado num dispositivo electrónico destinado a permitir aos concorrentes melhorar progressivamente os atributos das respectivas propostas, depois de avaliadas, obtendo-se a sua nova pontuação global através de um tratamento automático».

Em primeiro lugar, é necessário verificar qual a lei aplicável ao contrato celebrado. O Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU- Lei 6/2006, de 27/02), “aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como as relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”- art. 59.º n.º1. Estas normas transitórias estão previstas nos artigos 26.º e ss do NRAU e aplicam-se a situações específicas de contratos celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) e a outros celebrados antes da sua entrada em vigor.

Assim, como o presente contrato foi celebrado há 20 anos, encontrava-se em vigência o RAU. Desta forma, devemos, desde já, verificar o disposto nas normas transitórias do NRAU relativas ao arrendamento de duração indeterminada aí celebrados.

Prevê o art. 26.º n.º 4 do NRAU, no que para aqui interessa que “Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades: a) continua a aplicar-se o disposto na alínea a) do n.º 1 do art. 107.º do RAU (…)”. Este artigo impossibilita a denúncia pelo senhorio quando o arrendatário tenha 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre numa situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho, ou seja portador de deficiência a que corresponda incapacidade superior a dois terços.

Tendo presente a existência destas limitações, aferimos agora em que situações pode o senhorio denunciar o contrato. Nos termos do artigo 1101.º do C.C. “O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos seguintes casos: a) necessidade de habitação pelo próprio ou pelos descendentes em 1º grau; b) para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauros profundos que obriguem à desocupação do locado; c) mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois anos sobre a data em que pretende a cessação.”

Face ao clausulado, podemos desde já referir que no caso em análise, se poderá fazer cessar o contrato de arrendamento, uma vez que a sua denúncia será efectuada com fundamento na necessidade de habitação de um filho. No entanto, caso o arrendatário se encontre em alguma das situações enunciadas no art. 107.º do RAU, a denúncia ficaria impossibilitada.

Caso não exista nenhuma limitação quanto ao estado do arrendatário, nos termos expostos, importa saber a que formalidades obedece a denúncia do contrato de arrendamento nesta situação. De acordo com o previsto no art. 1102.º do C.C., é necessário que essa denúncia seja acompanha pelo pagamento ao arrendatário do montante equivalente a um ano de renda e, ao mesmo tempo, prova de que o senhorio é proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois anos, ou que o mesmo tenha sido adquirido por sucessão e de que o seu filho não possuia casa, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou Porto.

A comunicação ao arrendatário deve necessariamente ser efetuada por escrito, com uma antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação, através de carta registada com aviso de receção, para o local arrendado, fundamentando a razão da denúncia, sob pena de ineficácia. Após a desocupação do prédio, deve ser dado ao local a utilização invocada no prazo de três meses e por um período mínimo de dois anos.